Досье объекта недвижимости

сформирован 27.09.2026

Земельный участок · 50:27:*******:294

Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Краснопахорский, квартал ***, земельный участок ***

Цель: покупка объектаЗаказ № ***

Площадь

55 700 м²

Уточненная площадь

Кадастровая стоимость

110 262 606 ₽

1 979.58 ₽/м²

Обременения

действующие

Смен собственника

история 17 лет 8 мес.

Уровень внимания по сделке: Повышенный

пунктов высокого внимания: 2

к проверке: 2

Повышенный — потому что пунктов высокого внимания несколько.

Содержание

1	На что обратить внимание — 2 высокого внимания, 2 к проверке
2	Характеристики объекта — 55 700 м² · Земли населенных пунктов · 110 262 606 ₽
3	Зарегистрированные права — записей 1, правообладателей 1
4	Обременения и ограничения права — ипотека
5	Правопритязания — 1
6	Особые отметки
7	Границы и смежники
8	История владения — смен собственника 4, глубина 17 лет 8 мес.
9	Правообладатели: сведения и проверки — 1
10	Аналитическое заключение
11	Окружение объекта
12	Планы и приложения
13	Источники и методика

1На что обратить внимание

Высокое внимание — Ипотека: Физическое лицо

Зарегистрировано 06.09.2024, номер 50:27:*******:294-**/***/****-*. Срок: с 24.11.2022. Сделка возможна только с согласия залогодержателя либо с одновременным погашением записи. Основание: Договор купли-продажи земельного участка, от 27.09.2022; Дополнительное соглашение к договору купли продажи земельного участка от 27.09.2022, от 18.11.2022; ДОГОВОР №1 УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ (ЦЕССИИ), от 29.08.2024.

источник: выписка об объекте

Высокое внимание — Заявленные права требования: 1

В реестре есть отметка о поданных на регистрацию документах или заявленном в судебном порядке требовании. До завершения этих процедур состояние прав на объект может измениться. Представлены документы на государственную регистрацию, где вид регистрационного действия: Постановка на государственный кадастровый учет части объекта недвижимости при регистрации ограничений и обременений права

источник: выписка об объекте

Проверить — Ипотека: Физическое лицо

Зарегистрировано 06.09.2024, номер 50:27:*******:294-**/***/****-*. Срок: с 03.04.2024 по 19.09.2025. Срок в реестре истёк, но запись не погашена — уточните актуальность у залогодержателя. Сделка возможна только с согласия залогодержателя либо с одновременным погашением записи. Основание: Договор залога недвижимого имущества, № ***, от 21.03.2024; ДОГОВОР №2 УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ (ЦЕССИИ), от 29.08.2024.

источник: выписка об объекте

Проверить — В цепочке юридические лица: 2

Сделки банкрота оспариваются за три года до заявления о банкротстве. Статус, банкротные и арбитражные дела каждого проверяются отдельно.

источник: история владения

Справочно — Рядом есть объекты, влияющие на комфорт и цену

азс — 4, промзоны — 14, кладбища — 1. Радиус поиска 1000 м.

источник: выписка об объекте

Справочно — Транзитное владение: 1 собственник владел менее года

Периоды: 02.06.2010–24.08.2010. Все короткие владения закончились больше десяти лет назад: оспорить эти сделки уже нельзя (п. 1 ст. 181 ГК РФ), это справка об истории объекта.

источник: история владения

Справочно — Объект образован разделом или перераспределением

История прав до образования объекта в этот отчёт не попадает — проверяйте исходный объект отдельно.

источник: история владения

2Характеристики объекта

Вид объекта	Земельный участок
Кадастровый номер	50:27:*******:294
Кадастровый квартал	77:22:*******
Адрес	Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Краснопахорский, квартал *, земельный участок *
Статус сведений	Сведения об объекте недвижимости имеют статус "актуальные"
Дата постановки на учёт	15.12.2008
Площадь	55 700 м² (уточненная площадь)
Категория земель	Земли населенных пунктов
Разрешённое использование	Для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов
Вид использования (подтип)	Землепользование
Кадастровая стоимость	110 262 606 ₽ (определена 01.01.2024, внесена 04.12.2024)
Удельная стоимость	1 979.58 ₽/м²
Объект образован из	50:27:*******:112
ОКТМО / ОКАТО	45948000 / ***

3Зарегистрированные права

Право 1 из 1	действует
правообладатель ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "*", ИНН: , ОГРН: ** (юридическое лицо)
вид права, доля Собственность
дата и номер регистрации 24.11.2022 · 50:27:*****:294-/*/*-

Ипотека — ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "***"

4Обременения и ограничения права

Ипотека 1 из 2	срок истёк
вид обременения Ипотека
дата и номер регистрации 06.09.2024 · 50:27:*****:294-/*/*-
срок действия с 03.04.2024 по 19.09.2025
в пользу Физическое лицо
документы-основания Договор залога недвижимого имущества, № ***, от 21.03.2024; ДОГОВОР №2 УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ (ЦЕССИИ), от 29.08.2024

Ипотека 2 из 2	действует
вид обременения Ипотека
дата и номер регистрации 06.09.2024 · 50:27:*****:294-/*/*-
срок действия с 24.11.2022
в пользу Физическое лицо
документы-основания Договор купли-продажи земельного участка, от 27.09.2022; Дополнительное соглашение к договору купли продажи земельного участка от 27.09.2022, от 18.11.2022; ДОГОВОР №1 УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ (ЦЕССИИ), от 29.08.2024

5Заявленные в судебном порядке права требования и правопритязания

Представлены документы на государственную регистрацию, где вид регистрационного действия: Постановка на государственный кадастровый учет части объекта недвижимости при регистрации ограничений и обременений права

6Особые отметки

Посредством данного земельного участка обеспечен доступ к земельному участку (земельным участкам) с кадастровым номером (кадастровыми номерами): 77:22:*******:1670, 77:22:*******:1671, 77:22:*******:1672, 77:22:*******:1673, 77:22:*******:1674.

7Границы и смежные объекты

Система координат	ПМСК Москвы
Характерных точек границы	8
Площадь по координатам	55 692.32 м²

Номера на чертеже — смежные участки из списка ниже.

1 50:27:*******:436
2 50:27:*******:295
3 50:27:*******:61

Примыкают в одной точке: 77:22:*******:1670, 77:22:*******:1886, 77:22:*******:1671.

Отрезок границы	Длина	Дирекционный угол	Смежный участок
1 — 2	41.46 м	111°21.6`	1 50:27:*******:436
2 — 3	30.92 м	111°21.2`	1 50:27:*******:436
3 — 4	245.69 м	111°21.4`	—
4 — 5	187.84 м	200°42.1`	—
4 — 4	—	—	77:22:*****:1670, 77:22:*****:1886
5 — 6	269.37 м	290°32.5`	2 50:27:*******:295
5 — 5	—	—	77:22:*******:1671
6 — 7	88.52 м	7°2.8`	3 50:27:*******:61
7 — 1	109.78 м	6°2.3`	3 50:27:*******:61

8История владения

№	Период	Правообладатель	Основание	Срок владения
1	11.01.2009 по 02.06.2010	Общество с ограниченной ответственностью "***" юридическое лицо	иное основание, купля-продажа, раздел, перераспределение	1 год 4 мес.
2	02.06.2010 по 24.08.2010	Владельцы инвестиционных паев Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда "*" под управлением Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "*", данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев иной правообладатель	купля-продажа	2 мес.
3	24.08.2010 по 27.06.2012	Физическое лицо физическое лицо	купля-продажа	1 год 10 мес.
4	27.06.2012 по 24.11.2022	Физическое лицо физическое лицо, доля 1/2	купля-продажа	10 лет 4 мес.
5	27.06.2012 по 24.11.2022	Физическое лицо физическое лицо, доля 1/2	купля-продажа	10 лет 4 мес.
6	24.11.2022 по настоящее время	ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ""* юридическое лицо	купля-продажа, иное основание	3 года 10 мес.

Запись 1 из 6	право прекращено
правообладатель Общество с ограниченной ответственностью "*", ИНН: , ОГРН: **
вид зарегистрированного права, доля в праве Собственность
дата и номер государственной регистрации права 11.01.2009 · --//*-*
дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права дата: 02.06.2010 номер: --//*-* основание: Распоряжение Министерства имущественных отношений Московской области; Протокол заседания Совета директоров ООО "*"; Договор купли-продажи(купчая) земельного участка, заключили Министерство имущественных отношений Московской области и ООО ""; Протокол заседания Совета директоров ООО "**" о разделе земельного участка

Запись 2 из 6	право прекращено
правообладатель Владельцы инвестиционных паев Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда "*" под управлением Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "*", данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев
вид зарегистрированного права, доля в праве Общая долевая собственность
дата и номер государственной регистрации права 02.06.2010 · --//*-*
дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права дата: 24.08.2010 номер: --//*-* основание: Договор купли-продажи недвижимого имущества

Запись 3 из 6	право прекращено
правообладатель Физическое лицо
вид зарегистрированного права, доля в праве Собственность
дата и номер государственной регистрации права 24.08.2010 · --//*-*
дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права дата: 27.06.2012 номер: --//*-* основание: Договор купли-продажи земельного участка

Запись 4 из 6	право прекращено
правообладатель Физическое лицо
вид зарегистрированного права, доля в праве Общая долевая собственность, доля в праве 1/2
дата и номер государственной регистрации права 27.06.2012 · --//*-*
дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права дата: 24.11.2022 номер: --//*-* основание: Договор купли-продажи (купчая) земельного участка

Запись 5 из 6	право прекращено
правообладатель Физическое лицо
вид зарегистрированного права, доля в праве Общая долевая собственность, доля в праве 1/2
дата и номер государственной регистрации права 27.06.2012 · --//*-*
дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права дата: 24.11.2022 номер: --//*-* основание: Договор купли-продажи (купчая) земельного участка

Запись 6 из 6	право действует
правообладатель ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "*", ИНН: , ОГРН: **
вид зарегистрированного права, доля в праве Собственность
дата и номер государственной регистрации права 24.11.2022 · 50:27:*****:294-/*/*-
дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права основание: Договор купли-продажи земельного участка; Дополнительное соглашение к договору купли продажи земельного участка от 27.09.2022

9Правообладатели: сведения и проверки

Проверка выполнена по сведениям о собственнике, предоставленным заказчиком.

Правообладатель	юридическое лицо

Наименование	ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "***"
ИНН	***
ОГРН	***
КПП	***
Адрес	Московская обл, ***

Банкротство	проверка выполнена
Информация о наличии и/или об отсутствии в отношении Правообладателя процедуры банкротства физического лица	Данные имеются

Исполнительные производства	проверка выполнена
Информация о наличии и/или об отсутствии в отношении Правообладателя действующих исполнительных производств	Исполнительные производства прекращены ввиду признания должника банкротом (ч. 1 п. 7 ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Электронное правосудие	проверка выполнена
Наличие информации о Правообладателе	Данные имеются. С более подробной информацией вы можете ознакомиться на сайте: https://kad.arbitr.ru по ИНН, ОГРН организации

10Аналитическое заключение

Итоговый вывод · покупка объекта

Условное «да», но только через банкротные торги и при цене не выше 85–120 млн ₽ — свободной сделки с этим продавцом не существует

Ориентир цены: 85 000 000 — 120 000 000 ₽

Собственник — ООО «***» (ИНН ***) признан банкротом, с 15.01.2026 открыто конкурсное производство по делу А41-*****/****, имущество уже выставлено на электронные торги со сроком до 19.10.2026. Любой договор купли-продажи «напрямую» с обществом или его представителем вне процедуры торгов оспорим и не даст вам права собственности, а две непогашенные ипотеки при прямой сделке блокируют регистрацию. Зато покупка на торгах в рамках процедуры прекращает залог в силу закона — поэтому вопрос не «покупать ли», а успеваете ли вы до 19.10.2026 выяснить состав лота, начальную цену и содержание заявленного требования о регистрации обременения части участка.

Условия сделки

Установить, входит ли участок 50:27:*******:294 в лоты ***, *** или *** и не продан ли он уже по договору из сообщения ЕФРСБ № ******** от 09.09.2026
Получить у конкурсного управляющего положение о порядке продажи заложенного имущества, утверждённое залоговым кредитором, и начальную цену лота
Выяснить, кто является залогодержателем после договоров уступки прав (цессии) № 1 и № 2 от 29.08.2024, и подтвердить, что оба залога учтены в процедуре как требования одного кредитора
Раскрыть содержание заявленного требования: какая часть участка ставится на кадастровый учёт, площадь, вид обременения, заявитель
Заказать ГПЗУ и проверить по ИСОГД Москвы предельные параметры застройки, ЗОУИТ и охранные зоны — в выписке раздел ограничений пуст
Провести осмотр: наличие объектов капитального строительства, фактического проезда к участкам 77:22:*******:1670–1674, самовольных построек, третьих лиц на участке
Отказаться от любой схемы «покупка у собственника с последующим погашением ипотеки» — сделка совершается только по итогам торгов с конкурсным управляющим

Оценка стоимости

Метод	Логика расчёта	Результат
Кадастровая стоимость как налоговая база	110 262 606 ₽ на 01.01.2024 при площади 55 700 м² — это 1 979 ₽/м² (197 900 ₽ за сотку). Для прочих земельных участков в Москве ставка земельного налога 1,5% — держать участок стоит около 1 653 000 ₽ в год, и эта сумма закладывается в цену как стоимость времени на проектирование и стройку.	110 262 606 ₽ (база), налог ≈ 1,65 млн ₽ в год
Мультипликатор к кадастру	Допущение нашей аналитики (не рыночный факт): для промышленной земли в ТиНАО без подтверждённых сетей рыночная цена обычно укладывается в 0,8–1,3 кадастровой стоимости. Применяем к 110,26 млн ₽.	88 – 143 млн ₽
Сравнительный подход по объявлениям	Нижняя граница — участок 2,55 га под производство, 55 км от МКАД, 235 000 ₽ за сотку (2 350 ₽/м²). Верхняя — 5 га под коммерческую застройку в Красной Пахре, 280 000 000 ₽, то есть 560 000 ₽ за сотку (5 600 ₽/м²). Это цены предложения по розничным лотам; для 5,57 га без подтверждённых точек подключения применяем скидку на крупный лот и отсутствие инженерии 25–40%.	131 – 312 млн ₽ по прайсам, после корректировок 98 – 190 млн ₽
Корректировка на процедуру банкротства	Имущество продаётся на аукционе; если первые торги не состоялись, начальная цена на повторных торгах устанавливается на 10% ниже, далее следует продажа по правилам процедуры со снижением. Реалистичный вход покупателя — ниже кадастровой стоимости, а не выше сравнительной вилки.	0,75 – 1,1 кадастра, то есть 83 – 121 млн ₽
Корректировка на ограничения	Через участок обеспечен доступ к пяти смежным участкам (77:22:*******:1670–1674) — часть площади фактически связана проездом, а в реестре уже заявлена постановка на учёт части объекта при регистрации обременения. Дополнительная скидка 10–15% на непроверяемую сейчас часть-обременение и на риск сервитута.	минус 10 – 15% к любому из подходов
Справедливая цена приобретения		85 – 120 млн ₽ (1 530 – 2 150 ₽/м²) — предельная цена входа по этому объекту; справедливая стоимость сопоставимого участ

Это аналитический ориентир на базе кадастровой стоимости и двух объявлений-аналогов, а не отчёт об оценке по 135-ФЗ. Объявления — цены предложения, а не сделок; ни одно из них не совпадает с объектом по площади и ВРИ одновременно. Для торгов ориентир вторичен: конкурировать придётся с начальной ценой лота, утверждённой залоговым кредитором, а её в отчёте нет.

Аргументы за и против

За

ВРИ прямо под вашу цель «Для строительства производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов» в землях населённых пунктов — менять категорию и вид использования под производство не нужно, это экономит год и торг с городом.
Границы установлены, площадь уточнённая Один контур, 8 точек, 9 сторон, уточнённая площадь 55 700 м² без погрешности, шесть поименованных смежников. Спор о границах и дорогое межевание перед стройкой не понадобятся.
Покупка на торгах снимает оба залога Продажа заложенного имущества в порядке Закона о банкротстве прекращает право залога в силу закона (подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве, разъяснения Пленума ВАС РФ № 58 от 23.07.2009). То, что при обычной сделке было бы стоп-фактором, в процедуре снимается без согласия и доплат залогодержателю.
Право одно, доли нет, реестр простой Одна активная запись о праве собственности юридического лица от 24.11.2022, доли не выделены, сведения об объекте актуальны на 24.09.2026. Не нужно собирать согласия совладельцев и выкупать доли.
Промышленное окружение — для производства это плюс В радиусе 1 км 14 промышленных объектов (ближайший 203 м) и 4 АЗС (ближайшая 223 м). Для жилья это минус, для производственной площадки — готовая среда: те же соседи по классу, меньше риска жалоб жителей на шум и транспорт, топливо рядом.
Логистика для персонала есть 13 автобусных остановок в радиусе 1 км, ближайшая «***» в 625 м, магазин в 348 м, аптека в 971 м. Смену можно набирать без собственного развоза.
Старая история претензий уже не создаёт Короткое владение 02.06.2010–24.08.2010 закончилось более десяти лет назад, срок оспаривания истёк; с 2012 по 2022 год участок держали два физлица по 1/2, переход к обществу состоялся 24.11.2022. Дореестровых сюрпризов из 2010-х ждать не стоит.

Против

Собственник — банкрот, обычной сделки не будет С 15.01.2026 в отношении ООО «***» открыто конкурсное производство (дело А41-*****/****), единоличный исполнительный орган с 19.01.2026 — конкурсный управляющий. Договор с обществом вне процедуры торгов не приведёт к переходу права, а деньги вернуть будет практически невозможно.
Объект уже продаётся — и, возможно, продан Три процедуры торгов со сроком до 19.10.2026 на двух площадках и сообщение ЕФРСБ № ******** от 09.09.2026 «Сведения о заключении договора купли-продажи». Состав лотов на снимках не виден: возможно, ваш участок уже ушёл покупателю или входит в лот, где вы не единственный претендент.
Две непогашенные ипотеки и неизвестный залогодержатель Записи 50:27:*******:294-**/***/****-* (с 24.11.2022, без срока) и -9 (03.04.2024–19.09.2025, срок истёк, запись не погашена). Оба права после уступок от 29.08.2024 принадлежат не первоначальным кредиторам, а в выписке залогодержатели не поименованы. При любой попытке прямой сделки это гарантированный отказ в регистрации.
Заявлено требование по части участка В реестре отметка: поданы документы на постановку на кадастровый учёт части объекта при регистрации ограничений и обременений права. То есть до сделки на участке появится зарегистрированная часть с обременением — какая, какой площадью и на какой срок, в отчёте не раскрыто.
Участок несёт чужой проезд В особых отметках: через участок обеспечен доступ к 77:22:*******:1670, :1671, :1672, :1673, :1674. Пять соседей ездят через вашу землю — это ограничивает посадку зданий, размещение забора и КПП и с высокой вероятностью оформится сервитутом.
Дорогое содержание с первого дня Кадастровая стоимость 110 262 606 ₽ при ставке 1,5% для прочих земельных участков в Москве даёт около 1 653 000 ₽ земельного налога в год. Каждый год проектирования и согласований — это ещё 1,65 млн ₽ сверх цены покупки.
Что можно построить — неизвестно Разделы ограничений и ЗОУИТ в выписке пусты, ГПЗУ в отчёте нет, данных об инженерных сетях и объектах капстроительства на участке тоже. Формулировка ВРИ унаследована от подмосковного периода, а параметры застройки теперь определяются градостроительной документацией Москвы.
Низкая ликвидность лота 5,57 га промышленной земли в 30+ км от МКАД — узкий круг покупателей. Если проект не пойдёт, выход из объекта займёт месяцы и потребует дисконта или деления участка.
Срок на подготовку — три недели Отчёт от 27.09.2026, приём заявок по текущим процедурам заканчивается 19.10.2026. За это время нужно проверить лот, получить ГПЗУ-ориентиры, решить вопрос с задатком и юридическим сопровождением торгов.

Карта рисков

Прямая покупка у собственника-банкрота не даст вам права собственностиВысокий

дело А41-*****/****, конкурсное производство с 15.01.2026, ст. 139 и п. 4 ст. 138 Закона № 127-ФЗ

В конкурсном производстве имущество продаётся на торгах, а заложенное — в порядке, утверждённом залоговым кредитором. Сделка в обход процедуры оспаривается управляющим или кредиторами, покупатель теряет и участок, и уплаченное. Если вам предлагают «договориться напрямую» или «через погашение ипотеки», это не скидка, а схема потери денег.

Участок может быть уже проданВысокий

сообщение ЕФРСБ № ******** от 09.09.2026; торги ***, ***, ***

09.09.2026 опубликованы сведения о заключении договора купли-продажи, предмет договора на снимке не виден. Пока не подтверждено, что 50:27:*******:294 в этот договор не входит и находится в действующем лоте, любые расходы на проверку и подготовку к торгам могут оказаться выброшенными.

Регистрируемая часть участка с обременениемВысокий

вид действия «постановка на кадастровый учёт части объекта при регистрации ограничений и обременений права»

На регистрации документы, после которых на участке появится учтённая часть с обременением — типично это сервитут проезда или аренда части. Площадь и конфигурация этой части определят, где физически можно ставить цеха. Покупать до раскрытия содержания — покупать неизвестную планировку.

Залоги: снимутся на торгах, но не в обход нихСредний

50:27:*******:294-**/***/****-*, -9; подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, абз. 6 п. 5 ст. 18.1 ФЗ № 127-ФЗ, Пленум ВАС РФ № 58

При продаже в процедуре банкротства залог прекращается в силу закона, и обе ипотеки уйдут без согласия залогодержателя. Риск в другом: понять, кто именно залоговый кредитор после двух цессий от 29.08.2024, — от этого зависит, кто утверждает порядок продажи и начальную цену, и не появится ли спор о старшинстве между двумя записями.

Оспаривание торгов и сделки 2022 годаСредний

право от 24.11.2022; сообщение № ******** от 20.11.2024 о заявлении уполномоченного органа

Участок приобретён обществом 24.11.2022, а заявление о банкротстве направлено в ноябре 2024 года — покупка попадает в трёхлетний период подозрительности, и вокруг неё возможен спор в рамках дела. Для покупателя с торгов это не отбирает объект напрямую, но может затянуть регистрацию; отдельный риск — оспаривание самих торгов при нарушении порядка их проведения.

Чужой проезд через участокСредний

особые отметки: 77:22:*******:1670, :1671, :1672, :1673, :1674

Пять участков имеют доступ только через вашу землю. Перекрыть проезд нельзя — владельцы вправе требовать сервитута, а суд его установит с платой, размер которой определит не продавец. Планировку площадки нужно проектировать с транзитным коридором и отдельным КПП.

Ограничения использования не провереныСредний

выписка от 24.09.2026

В выписке нет ни одной зоны с особыми условиями. Для площадки такого размера в Москве это требует отдельной проверки по градостроительной документации и ГПЗУ: приаэродромные подзоны, охранные зоны линейных объектов и сетей, водоохранные ограничения в выписку попадают не всегда, а строить по ним придётся.

Налоговая нагрузка на период стройкиСредний

кадастровая стоимость 110 262 606 ₽ на 01.01.2024; Закон г. Москвы № 74, ставка 1,5%

Около 1,65 млн ₽ земельного налога в год с момента регистрации права. Двухлетний цикл проектирования и согласований добавляет к бюджету примерно 3,3 млн ₽ до первой выручки — это надо вычитать из цены, а не считать «накладными».

Экономика и репутация площадкиСправочно

окружение: промзоны — 14 (ближайшая 203 м), АЗС — 4 (223 м), кладбище — 1

Окружение однозначно производственное. Для вашей цели это плюс, но оно же ограничивает альтернативные сценарии: перевести участок в жилую или торговую функцию и выйти через такую перепродажу будет трудно. Флаг отчёта трактует это окружение как минус — для производственного ВРИ это неверно.

Двойная нумерация объектаСправочно

кадастровый номер 50:27:*******:294, квартал 77:22:*******, смежники в обоих кварталах

Объект физически в Москве (муниципальный округ Краснопахорский), но сохранил подмосковный кадастровый номер — следствие присоединения территории. Практическое значение: заявления, справки и запросы подавайте по московскому адресу объекта, а поиск по базам ведите по обоим номерам, иначе часть сведений не найдётся.

Происхождение участка из разделаСправочно

исходный объект 50:27:*******:112

Участок образован из 50:27:*******:112, и история прав до образования в отчёт не попала. Для объекта, который покупается на торгах, это второстепенно, но при проверке правопритязаний третьих лиц исходный участок стоит посмотреть отдельно.

Чего нет в отчёте — проверить отдельно

Состав лота и начальная цена Главный отсутствующий факт. Не видно, в какой из процедур (***, ***, ***) продаётся именно этот участок, идёт ли он отдельным лотом или в составе имущественного комплекса, и какова начальная цена. Без этого любая ценовая вилка — абстракция.
Предмет договора купли-продажи от 09.09.2026 Сообщение ЕФРСБ № ******** зафиксировало заключение договора купли-продажи, но состав имущества на снимке не виден. Нужно проверить, не относится ли договор к этому участку, — иначе проверка теряет смысл.
Положение о порядке продажи заложенного имущества Участок в залоге, поэтому порядок, сроки и начальную цену определяет залоговый кредитор. Самого положения, сведений о его утверждении и о возможных разногласиях в суде в отчёте нет.
Кто залогодержатель после цессий В обеих записях об ипотеке организации не указаны, а права дважды уступлены договорами от 29.08.2024. Неизвестно, один это кредитор или два, и как распределяется старшинство залогов.
Суммы требований кредиторов На скриншотах прямо отмечено: сумм требований, наименований кредиторов и предмета требований нет. Масштаб долга влияет на то, будут ли торги идти до публичного предложения с глубоким снижением цены или лот снимут.
Содержание заявленного требования По claims нет ни даты, ни площади части, ни вида обременения, ни заявителя. Это прямо влияет на то, какую часть 5,57 га вы сможете застроить.
ГПЗУ и параметры застройки Нет градостроительного плана: неизвестны предельная высота, процент застройки, плотность, отступы, требования к подъезду. Формулировка ВРИ из 2008 года не отвечает на вопрос, что реально согласуют сегодня.
Инженерное обеспечение Ни точек подключения, ни мощности по электричеству, газу, воде и стокам, ни действующих техусловий. Для производственной площадки это до половины бюджета освоения — без этих данных цену покупки обосновать нельзя.
Что находится на участке физически Нет данных об объектах капитального строительства, фундаментах, свалках, обременённом фактическом проезде и о занятии участка третьими лицами. В разделах отчёта есть «Изображения», но снимков и акта осмотра к нему не приложено.
Заключение юриста по банкротству собственника Раздел юриста пуст, при том что ключевой риск объекта — процедура банкротства. Нужны выводы по делу А41-*****/****: стадия, споры о составе конкурсной массы, обособленные споры по этому участку, жалобы на управляющего.
Экология и геология Нет сведений о загрязнении, насыпных грунтах и уровне грунтовых вод. У промышленной площадки под трассой это стандартный источник незапланированных расходов на подготовку основания.

Сценарии

Сценарий	Условие	Цена
Благоприятный	Участок подтверждается как отдельный лот в действующих торгах, договор от 09.09.2026 его не касается; заявленное требование оказывается сервитутом узкой полосы проезда; ГПЗУ подтверждает производственную застройку. Вы успеваете подать заявку с задатком до 19.10.2026 и выигрываете без ценовой войны.	85 – 105 млн ₽, залоги прекращаются в силу закона
Базовый	Первые торги не выявляют победителя, лот выставляется повторно с начальной ценой на 10% ниже, далее — продажа по правилам процедуры. Вы участвуете со второй попытки, к тому времени получив ГПЗУ и техусловия. Срок входа в объект — 3–6 месяцев, всё это время растут налог и расходы на сопровождение.	75 – 100 млн ₽ плюс около 1,65 млн ₽ земельного налога в год
Негативный	Участок входит в проданный лот или в имущественный комплекс, который вам не нужен целиком; либо часть участка обременяется сервитутом или арендой через середину площадки; либо ГПЗУ и ограничения не дают нужного объёма застройки. Возможен и вариант с оспариванием торгов третьими лицами — деньги заморожены, право не зарегистрировано.	участок недоступен либо приемлем не дороже 55 – 70 млн ₽

Переговорные аргументы

Торг здесь не с продавцом, а с процедурой: спрашивайте у конкурсного управляющего состав лота и обоснование начальной цены, а расхождение с кадастровой стоимостью 110 262 606 ₽ используйте как аргумент в переписке и, при необходимости, в возражениях на положение о продаже.
Если начальная цена завышена — не переплачивайте на первых торгах: на повторных начальная цена устанавливается на 10% ниже, и это законный, а не переговорный дисконт.
Транзитный проезд к пяти участкам (77:22:*******:1670–1674) — прямой аргумент к снижению: часть площади не застраивается и будет обременена сервитутом с платой, которую определит не продавец.
Заявленное требование о регистрации части объекта с обременением: пока его содержание не раскрыто, покупатель торгуется от худшего сценария — максимально возможной обременённой площади.
Отсутствие подтверждённых точек подключения и мощности: закладывайте стоимость сетей в оценку лота и требуйте от управляющего документы по технологическому присоединению, если они есть в составе имущества должника.
Земельный налог около 1,65 млн ₽ в год — измеримая стоимость времени; каждый месяц затяжки процедуры аргументирует более низкую цену входа.
Крупный неделимый лот 5,57 га в 30+ км от МКАД — узкий рынок; напомните, что альтернативных претендентов немного, а снятие лота с торгов затягивает наполнение конкурсной массы.
Не принимайте предложений о сделке вне торгов даже с существенной скидкой: такая экономия обнуляется оспариванием и отказом в регистрации.

Заключение подготовлено по данным отчёта и открытых источников. Оно не является отчётом об оценке в значении Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и не заменяет юридическую экспертизу правоустанавливающих документов и самостоятельную проверку сведений ЕГРН.

11Что рядом с объектом

Данные в радиусе 1000 м от объекта. Расстояние — до ближайшего объекта категории.

Категория	Сколько	Ближайший	В пути
Аптеки Алоэ	1	971 м	12 мин пешком
Супермаркеты Пятёрочка	2	348 м	4 мин пешком
Остановки транспорта ***	13	625 м	8 мин пешком
Детские площадки	1	935 м	11 мин пешком

рядом также

Категория	Сколько	Ближайший	В пути
АЗС Трасса	4	223 м	3 мин пешком
Промзоны	14	203 м	2 мин пешком
Кладбища	1	—	—

12Планы и чертежи

13Источники и методика

Отчёт содержит результаты обработки и анализа сведений Единого государственного реестра недвижимости, подготовленные сервисом. Он не является официальной выпиской из реестра и не воспроизводит её; официальные сведения — rosreestr.gov.ru. Отчёт носит информационный характер, не является отчётом об оценке в значении Федерального закона № 135-ФЗ и не заменяет самостоятельную проверку документов перед сделкой; решение о заключении сделки заказчик принимает самостоятельно. Дата формирования отчёта: 27.09.2026.

ЭТО ОБРАЗЕЦ ОТЧЁТА

Данные в вашем отчёте будут другими, а состав разделов зависит от объекта и может отличаться.

Сведения о правообладателях, адрес, кадастровые и регистрационные номера, номера дел, публикаций и торгов в образце скрыты — в тексте и на снимках.